La renta antigua toca a su fin

El 31 de diciembre de 2014 todos aquellos negocios que lleven a cabo su actividad en un local comercial de renta antigua deberán abandonarlo o llegar a un acuerdo con su arrendador para fijar un nuevo alquiler acorde con el valor de mercado, lo que podría multiplicar por diez la cuantía que venían abonando hasta la fecha. A pesar de ello, las asociaciones del sector hablan de una incidencia mínima sobre el comercio cántabro.

Texto de Jesús García-Bermejo Hidalgo @chusgbh Fotos de Nacho Cubero
Publicado en julio de 2014

Tras una larga cuenta atrás, los alquileres de renta antigua de los locales comerciales y negocios del país tocarán a su fin el próximo 31 de diciembre. Esto supondrá una complicación añadida para los inquilinos, en su mayoría comercios tradicionales, los cuales venían desembolsando desde hace varias décadas rentas que poco o nada tenían que ver con las condiciones del mercado libre, y que ahora, además de plantar cara a la crisis, deberán hacer frente a subidas que en muchos casos multiplican por diez el importe que abonaban hasta la fecha.

En Cantabria la zona más afectada será el centro de Santander, lugar en el que se concentran numerosos establecimientos que superan el siglo de historia y cuya continuidad podría peligrar a partir de enero de 2015. A pesar de todo, asociaciones comerciales y expertos inmobiliarios coinciden en señalar que la incidencia real que el cambio tendrá sobre el sector en la región será mucho menor de la que cabría esperar. Y no precisamente porque los distintos negocios gocen de una salud financiera envidiable, sino por el goteo de cierres y traspasos que la propia crisis ha traído consigo en los últimos ejercicios, lo que permitirá conservar sin excesivas variaciones el mapa comercial de la comunidad autónoma.

Letra pequeña

El 9 de mayo de 1985, con Miguel Boyer como secretario de Estado de Economía, se aprobaba un decreto que ponía fin a una normativa trasnochada creada en 1964, la cual establecía la prorroga forzosa y de carácter vitalicio de los alquileres de locales al precio estipulado en aquel momento. Sin embargo, el históricamente bautizado como decreto Boyer no tenía carácter retroactivo, y hubo que esperar hasta noviembre de 1994, año en el que se redactó la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para contar con un texto que pusiese fecha de caducidad a unos alquileres para negocios –no afecta a viviendas– sensiblemente inferiores a los precios de mercado.

De esta forma, la LAU establece que, si el acuerdo suscrito entre arrendador y arrendatario es posterior al 31 de diciembre de 1994, el contrato se extinguirá automáticamente a cierre de 2014, pero, en caso de que este date de una fecha anterior, la normativa contempla varios escenarios posibles.  Por un lado, si el arrendatario es una persona física, el contrato solo se extinguirá cuando este fallezca, se jubile o cuando lo haga su cónyuge subrogado, siempre y cuando continúe con la actividad de la firma, por lo que no se aplicaría la finalización forzosa de la renta antigua a 31 de diciembre de 2014 –sí ocurriría para los descendientes y herederos del inquilino original–. Por otra parte, en caso de que el arrendatario sea una persona jurídica, es decir una sociedad civil o mercantil, la LAU establece que el contrato se extinguirá el 31 de diciembre de este año, exceptuando aquellos locales en los que no se desarrollen actividades comerciales o cuya superficie sea superior a los 2.500 metros cuadrados. Del mismo modo, si el inquilino ha accedido a un alquiler de renta antigua a través de la cesión o traspaso del negocio, las condiciones de esos contratos caducarían al concluir el 2014, aunque, de haberse producido la operación comercial entre 1985 y 1994, la validez del acuerdo se prolongaría hasta el 1 de enero de 2020 –5 años más–.

En cualquier caso, y a pesar de todas las excepciones y matices que contempla la LAU, la realidad es que la inmensa mayoría de comercios tradicionales se verán obligados a llegar a un acuerdo con los propietarios de su local de renta antigua o, en su defecto, a buscar una nueva ubicación. En este sentido, Juan Ignacio Uriel del Río, abogado y asesor jurídico de la agrupación de inmobiliarias cántabras Afilia, recuerda que, aunque la actualización de los alquileres es un derecho de los propietarios, la ley tampoco deja de lado al arrendatario. “Si antes de que transcurra un año desde la extinción del arrendamiento se instala en el local un nuevo negocio igual o afín al realizado por el antiguo inquilino, este último tiene derecho a ser indemnizado con 18 mensualidades de la renta que pagase en el momento de la conclusión del contrato –asegura–. Así mismo, el arrendatario siempre tendrá derecho de preferencia para alquilar otra vez el establecimiento dentro del año siguiente a la finalización del acuerdo, y podrá hacerlo en igualdad de condiciones al nuevo interesado”.

Efectos sobre el mercado

Según distintas estimaciones, el fin de los alquileres de renta antigua puede afectar a unos 300.000 establecimientos del país y a cerca de un millón de trabajadores. Sin embargo, en lo que respecta a la región, desde la Federación de Comercio de Cantabria (Coercan) se asegura que la incidencia de este cambio sobre el comercio tradicional va a ser mínima, o al menos sensiblemente inferior a la que hace una década hubiese cabido esperar. “Cataluña, Madrid y Andalucía son las tres comunidades con más establecimientos comprometidos, mientras que Cantabria se situaría entre las zonas menos afectadas del país –afirma Miguel Ángel Cuerno, presidente de Coercan–. Aunque no contamos con datos exactos, sabemos que, como consecuencia de la crisis, muchos comerciantes se han visto obligados a traspasar sus negocios o incluso a echar el cierre, y basta con darse un paseo por los municipios más poblados para comprobar cuántos locales vacíos hay o hasta qué punto ha crecido la presencia de franquicias y grandes cadenas, las cuales, lógicamente, tienen mucha más capacidad económica que el pequeño comercio ”.

De esta forma, será en Santander donde se concentrarán la mayoría de casos, mientras que en el resto de áreas comerciales, incluyendo Torrelavega, la incidencia apenas superará lo anecdótico. Concretamente, en palabras de José Andrés Cuevas, miembro de la junta directiva de Afilia y gerente de Inmobiliaria San Fernando, es en el Paseo Pereda y en las calles Lealtad, Isabel II, Cádiz y Juan de Herrera donde se encuentran la gran mayoría de locales de renta antigua de la región.

En lo que respecta a los importes, de acuerdo a las estimaciones que maneja Coercan, el incremento en la renta al que deberán hacer frente los comerciantes afectados podría elevarse hasta los 15.000 euros, con alquileres mensuales que, dependiendo de la ubicación y las características del local, podrían pasar de los 200 ó 300 euros a cifras que oscilan entre los 3.000 y los 16.000 euros. De cualquier forma, como recuerda el propio directivo de Afilia, existen profesionales que pueden aportar sus conocimientos a la hora de fijar un importe. “Es posible que el arrendador pueda exigir una renta actualizada y conforme al mercado, para lo que es aconsejable que acuda a un perito experto en la materia. Un agente inmobiliario colegiado en arquitectura sería la opción más adecuada”, considera.

Al menos, los empresarios afectados cuentan con la crisis del mercado inmobiliario como aliada, que facilita que los propietarios estén abiertos a la posibilidad de alcanzar un acuerdo. “Lo más interesante para ambas partes es llegar a un punto de encuentro, y cuando no se produce es por la mala relación que hay entre el arrendador y el arrendatario como consecuencia de los tira y afloja producidos a lo largo de décadas. Además, existen numerosos locales de renta antigua que han sido traspasados a bajo precio en los últimos 10 años porque sus anteriores propietarios apenas sacaban nada con lo que cobraban por su alquiler, y es muy probable que los nuevos dueños estén deseando cerrar un acuerdo que les permita rentabilizar la inversión realizada, salvo que ya hayan contactado con un nuevo inquilino”, considera el presidente de Coercan.

En palabras del gerente de Inmobiliaria San Fernando, a día de hoy ya se han adaptado a la nueva situación cerca del 30% de los negocios de la región. En cuanto al resto, aunque aún hay cierto margen, si a falta de seis meses para que se produzca el cambio el empresario no ha llegado a un acuerdo con su arrendador, todo hace pensar que deberá buscarse un nuevo punto desde el que atender a su clientela o resignarse a echar el cierre.

Sergio Barrio – Propietario de Las Floristas:

“El fin de la renta antigua puede acabar con buena parte del pequeño comercio”

Sergio Barrio es uno de esos comerciantes de toda la vida. De hecho, su pequeña tienda, Las Floristas, lleva ubicada en el número 2 de la calle Rualasal desde que se produjese el incendio de Santander –aunque el inicio de este negocio familiar data de antes de 1882–. Ahora, tras décadas pagando una renta reducida, ha de afrontar una mudanza y el incremento sustancial en su alquiler, a pesar de lo cual asegura mantener una relación cordial con los propietarios de su actual establecimiento. “Simplemente teníamos opiniones distintas sobre lo que se debía pagar por un bajo comercial de apenas 20 metros cuadrados de superficie –afirma–. De hecho, consulté a varias inmobiliarias y todas ellas situaron el precio de mercado de un alquiler como este en torno a los 1.000 euros, bastante menos de lo que se me pedía”.

La propuesta del arrendador obligaba a Sergio Barrio a quintuplicar su renta, lo que le hizo plantearse la posibilidad de un traslado. Y así fue como dio con un local que triplicaba la superficie del actual y que se ubicaba a apenas 40 metros del mismo, dos de las condiciones que el propio comerciante consideraba fundamentales. “No quería que el cambio pudiese suponer la pérdida de clientes, por lo que dar con una localización próxima era clave. Ahora, solo tengo que esperar a tener toda la documentación en regla para trasladarme, cosa que haré antes de que concluya el año”.

A pesar de todo,  el actual propietario de Las Floristas deberá afrontar un incremento importante en sus gastos fijos por la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), circunstancia a la que cree que logrará sobreponerse. “Cuento con la ventaja de tener una amplia cartera de clientes habituales y, aunque tenga que pasar de dedicar 11 horas diarias a mi negocio a más de 15, confío en salir adelante. En cualquier caso, debemos ser conscientes de que este cambio puede acabar con buena parte del pequeño comercio, y más con la crisis actual”, considera.