Marcha atrás en el decretazo inmobiliario
El Consejo de Ministros del 7 de noviembre recuperó los coeficientes de abatimiento que se habían suprimido en la reforma fiscal aprobada apenas unos meses antes. Ello supone, en la práctica, dejar sin efecto lo que se había bautizado ya como el decretazo inmobiliario, una medida que multiplicaba por tres, y hasta por cuatro, la cantidad a tributar en el IRPF cuando se vendía una vivienda antigua. La recuperación de los coeficientes de abatimiento se da con ciertos límites (afecta solo a los primeros 400.000 euros, computando tanto el importe de venta del inmueble como el de cualquier otro activo del que el contribuyente se hubiera desprendido en el año fiscal) pero para la mayor parte de las ventas de viviendas antiguas provoca un efecto curioso: si con la reforma se pagaba mucho más en 2015 que en 2014, con la reforma de la reforma se produce el efecto contrario, de manera que tributará algo menos quien posponga la venta más allá del 31 de diciembre, debido a la bajada de tipos impositivos a las rentas del ahorro.
El efecto perturbador que todo ello puede tener sobre el maltrecho mercado inmobiliario es fácil de suponer. Si en los últimos meses, los que van desde la publicación del decretazo hasta el Consejo de Ministros del día 7, se dispararon las prisas en los interesados en vender un inmueble con muchos años a las espaldas –incluso bajando precios para eludir la subida de impuestos– ahora desaparece la motivación para adelantar las operaciones. Ciertamente el acicate para vender antes del 31 de dieciembre –que ahora desaparece– era mucho mayor del que ahora existe para retrasar la venta. Con la anterior reglamentación, un piso adquirido 40 años atrás que se vendiera por 100.000 euros más de los que se compró –y en muchos casos para alcanzar esa plusvalía basta un precio de venta de 110.000 euros– tributaría menos de 5.000 euros si la operación se cerraba este año, y más de 22.000 si lo hacía después del 31 de diciembre. Con la última modificación el sentido del ahorro se da la vuelta, pero también es mucho menor la cantidad que se deja de tributar: si se vende en 2015 se pagarán unos 400 euros menos en el IRPF.
Los coeficientes de abatimiento son un mecanismo que minora los incrementos en el precio de la vivienda producidos entre 1994 y 2006 –los años del boom inmobiliario– pero solo para los inmuebles adquiridos antes de la primera de esas fechas. Eso supone que el decretazo inmobiliario se mantiene para las viviendas compradas después de 1994 y que estén hoy a la venta. En esos casos, y aunque el efecto es menor que en el ejemplo comentado más arriba, sigue siendo notablemente más ventajoso, en términos fiscales, vender antes del 31 de diciembre. Un piso comprado por 50.000 euros en 1996 y a la venta ahora por 110.000, pagará por plusvalía 10.600 euros si la venta se hace antes del 31 de diciembre de este año, y 13.280 si se realiza en 2015.
Todo lo comentado se refiere a la plusvalía en el IRPF –el pago de la plusvalía municipal es un tributo distinto– que mantiene las exenciones actuales, entre las que se cuenta algunas que eximen totalmente del pago, bien por reinversión en compra de vivienda habitual o, en el caso de los mayores de 65 años, cuando la ganancia proviene de la venta de su vivienda habitual.
