Pisos turísticos en Cantabria, a la espera de regulación

La Dirección General de Turismo confirma su intención de aprobar a lo largo del verano el nuevo decreto que regule los pisos turísticos en Cantabria, para cuya elaboración anuncia que abrirá en breve un proceso de consulta pública. De su parte, los principales agentes del sector reclaman igualdad de condiciones para este modelo de negocio que prolifera sin control y que los administradores de fincas reconocen que ha cambiado para siempre la vida en las comunidades de propietarios.

Manuel Casino |  @mcasino8 | Febrero 2024

El turismo en Cantabria vivió el pasado año un auténtico boom. Así lo adelantaba en diciembre el director general de Turismo, Gustavo Cubero, quien entonces ya hablaba de “año histórico” en cuanto a visitantes recibidos, y lo ha refrendado los últimos datos sobre turistas extranjeros publicados hace unos días por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que señalan a la comunidad cántabra como uno de los tres destinos, junto al País Vasco y Asturias, que más crecieron respecto a 2019, y también en el último año, reafirmando de este modo el creciente tirón del norte de España como lugar de vacaciones preferido por los viajeros que en verano buscan escapar del calor extremo.

Este récord de visitantes –y también de gasto– registrado el pasado ejercicio confirma al turismo como una de las principales locomotoras de la economía regional, pero abre el debate, si es que se había cerrado alguna vez, de la sostenibilidad de un sector en el que de un tiempo a esta parte, pero especialmente a lo largo de los últimos años, un nuevo actor ha venido a poner patas abajo el modelo tradicional de oferta vacacional: las viviendas de uso turístico (VUT).

El crecimiento desmesurado de este tipo de alojamientos que generalmente permite a los viajeros opciones más baratas y flexibles, y a sus propietarios la oportunidad de obtener rendimientos más altos a los de los clásicos alquileres, ha destapado la dificultad de ponerlos bajo control, pese a los muchos intentos de las distintas administraciones por regular una actividad contra la que claman tanto asociaciones de turismo, que ven en estos pisos turísticos una competencia desleal, como muchos vecinos de los inmuebles afectados y otros particulares que, a raíz de su proliferación, han visto cómo se infla el precio de la vivienda a la par que se reduce la oferta de arrendamientos residenciales.

10.000 pisos turísticos en Cantabria

Según los datos facilitados por el Gobierno de Cantabria, a 31 de enero hay 2.081 viviendas de uso turístico autorizadas en la región, que en su conjunto ofertan 9.493 plazas. Santander, con 587 pisos turísticos, lo que representa el 28,2% del total, encabeza un listado en el que solo Comillas, San Vicente de la Barquera y Suances superan con 125, 120 y 103, respectivamente, el centenar de licencias legalizadas.

El INE, por su parte, en su última estadística conocida reflejaba que en Cantabria existían 6.920 viviendas turísticas en agosto de 2023, un 10% más que doce meses antes y un 41,6% más que en 2020.

Frente a estas cifras, la Asociación de Turismo Rural de Cantabria lleva tiempo denunciando el exponencial aumento de este tipo de alojamientos en la región, que según sus estimaciones ronda ya los 10.000, pero de los que calcula tan solo un 15% estarían legalizados. Para su vicepresidenta, Cristina Domínguez, el excesivo aumento de VUT –“que no solo existen en las grandes ciudades, sino también en pequeños núcleos urbanos”– supone una amenaza para el futuro de los 200 establecimientos asociados –palacios y casonas, posadas, viviendas rurales y cabañas pasiegas–, “todos debidamente inscritos en el registro oficial del Gobierno de Cantabria y que ofrecen una estancia legal, segura y, sobre todo, auténtica”, según recalca.

 

Tras insistir que lo que reclaman es la igualdad de condiciones para todos, Domínguez expresa su confianza en que surta efecto el plan de choque que acaban de elaborar para evitar la pérdida de clientes que estas viviendas sin registrar están provocando entre muchos de sus asociados, especialmente durante los meses estivales. “Aún es poco pronto para valorar su eficacia, pero nuestro objetivo principal es que el huésped pueda identificar si está contratando un alojamiento legal o ilegal porque, al aparecer todos en las mismas plataformas digitales, hoy por hoy no hay forma de saberlo”, explica. “Queremos que el cliente sepa y pueda diferenciarnos”, insiste antes de detallar que para ello acaban de editar una guía con información actualizada de sus alojamientos –en papel y formato digital– que, además, se identificarán a partir de ahora con una placa de cerámica personalizada en su exterior en el que, junto al distintivo de la asociación, también figurará el número de registro legal en Turismo.

Una diferenciación que Domínguez también vincula a los servicios que prestan todos sus asociados. “Todos nuestros alojamientos están comprometidos con la sostenibilidad y con minimizar el impacto de su actividad. Trabajamos con productos de km. 0 y ofrecemos servicios de calidad ligados al entorno natural y cultural en el que nos ubicamos”, argumenta para diferenciarse de la oferta “intensiva y sin ningún compromiso y seguridad” que a su juicio representan las viviendas de uso turístico sin autorización.

Ante estas quejas y la constatación de que muchos estos pisos operan sin ningún tipo de control, Cubero ha venido sosteniendo en repetidas ocasiones que la regulación de las viviendas de uso turístico es una prioridad para su departamento en la que vienen trabajando desde hace tiempo con el fin de que el nuevo decreto que regule este tipo de negocios, que sustituirá al aprobado sin demasiado éxito en 2019, esté “muy avanzado” para cuando llegue el verano.

Desde la Consejería de Turismo se está trabajando en una regulación de las viviendas de uso turístico que sustituya al decreto aprobado sin demasiado éxito en 2019

A preguntas de esta revista, el director general de Turismo no ha comprometido una fecha concreta para su publicación porque, destaca, se trata de un decreto de gran complejidad técnica y una problemática que afecta a diferentes cuestiones como la actividad económica, la vivienda, la convivencia o la seguridad ciudadana, por citar algunas. Según subraya, en la actualidad se está finalizando el trabajo previo de estudio de la normativa existente, así como las afecciones a las competencias municipales, una cuestión que, recalca, hace de este decreto un texto complejo en su elaboración. “El próximo paso será abrir el proceso de consulta pública y recibir las aportaciones de todos aquellos ciudadanos o colectivos que quieran hacerlas. Se recibirán y estudiarán para ver qué se puede incluir en el decreto, siempre que se ajuste al marco legal y a nuestras competencias. Se avanza, pero no hay un calendario cerrado, aunque mantenemos nuestra intención de que a lo largo del verano pueda entrar en vigor”, matiza.

Tras asegurar su intención de garantizar la participación de todos los sectores implicados, Cubero reconoce que en los últimos meses su departamento ha recibido una gran cantidad de solicitudes a las que tratan de dar ir dando respuesta, ya sea para inscribir, comprobar la veracidad de las declaraciones responsables o para acordar el inicio de la cancelación del establecimiento. “Es un trabajo administrativo muy exigente que está suponiendo un gran esfuerzo para el personal de la Dirección General de Turismo, ya que todas las declaraciones responsables se comprueban, como debe ser”, enfatiza.

Elaboración del decreto

Sobre la participación en su elaboración, desde la Asociación de Turismo Rural, que en septiembre pasado presentó al Gobierno regional 400 denuncias contra otros tantos pisos turísticos, sostienen que están a la espera de poder elevar sus propuestas, toda vez que, según Domínguez, hasta la fecha la Consejería de Turismo solo les ha convocado a una reunión en octubre pasado, en la que también estuvieron otras muchas asociaciones y representantes de diferentes ayuntamientos, y en la que les trasladaron su intención de modificar el actual decreto. “Sabemos que están en ello, porque así nos lo han dicho, pero poco más. Estamos de acuerdo en que haya competencia, pero con las mismas reglas de juego para todos. Conocemos varios casos de este tipo de alojamientos extrahoteleros que ni siquiera tienen cédula de habitabilidad. Son garajes o locales comerciales que no cumplen ningún requisito”, afirma contrariada.

Por su parte, el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria (Cafca), Alberto Ruiz-Capillas, lamenta que Turismo aún no se haya puesto en contacto con ellos para abordar este tema. “Desgraciadamente, nosotros no estuvimos convocados a aquella reunión de octubre o noviembre, y aún estamos a la espera de que la Dirección General de Turismo responda a la cita que le hemos solicitado hace ya varios meses para abordar esta problemática. Parece ser que las agendas deben de estar muy ocupadas”, resume.

Pese a que en la mayoría de los casos esta actividad se desarrolla en inmuebles comunitarios, Ruiz-Capillas asegura que no han tenido noticias del decreto que elabora Turismo: “No nos han traslado ni un borrador, ni unas intenciones ni tampoco aspectos concretos que pudieran afectar tanto a las comunidades de propietarios como a los administradores de fincas colegiados. No sabemos por dónde va a ir la nueva regulación, si es que va ser nueva o parecida a la anterior”.

Sobre los contenidos concretos de este decreto, el presidente del Cafca reclama en primer lugar la posibilidad de incluir que las comunidades tengan legitimidad activa para denunciar los casos de viviendas de uso turístico que se estén explotando sin licencia o sin cumplir el reglamento. “Porque uno de los elementos esenciales para nuestros clientes es asegurar que todos los inquilinos, aunque lo sean por un tiempo muy corto, cumplan con las normas comunitarias, los estatutos y los reglamentos de régimen interno”, precisa.

Además, critica el “contrasentido” que, a su juicio, supone que desde la Dirección General de Turismo se estén enviando en la actualidad requerimientos a los secretarios-administradores de fincas para que emitan obligatoriamente un certificado de que en los estatutos o acuerdos de la comunidad de propietarios no se prohíbe o limita esta actividad, so pena de incurrir en una infracción que pudiera acarrear una sanción, un requisito que, recuerda, sí recogía inicialmente el vigente decreto de 2019 pero que se eliminó en una posterior modificación. Para Ruiz-Capillas, la dificultad de extender este certificado “no es baladí”: “No solo se refiere a los estatutos comunitarios, lo que sería relativamente sencillo para los administradores de fincas, sino también a acuerdos comunitarios a lo largo de toda la vida de la comunidad”.

En este caso, explica que puede ser que el administrador de fincas sea el mismo desde que se constituyó la comunidad, pero también puede ser que no, lo que obligaría a éste a leerse todas actas y todos los acuerdos anteriores a su nombramiento. “Esto, además de un absurdo, es una pérdida de tiempo que no está valorada ni pagada”, subraya para reivindicar a continuación que lo deseable sería que bastara con que la persona que quiere solicitar la licencia informara de manera responsable a Turismo o al organismo competente de la no existencia de esas limitaciones o prohibiciones, dejando a las comunidades de propietarios la posibilidad de impugnar o denunciar la concesión de esa licencia si esa declaración no fuera correcta.

Revuelo en las comunidades de propietarios

De otro lado, el presidente de los administradores de fincas cántabros afirma que aún persiste en las comunidades de propietarios el revuelo levantado por las dos recientes sentencias del Tribunal Supremo que avalaron el veto a sendas viviendas turísticas en San Sebastián y Oviedo porque así lo prohibían expresamente sus respectivos estatutos. “Cada vez más juntas ordinarias de comunidades empiezan a incorporar este punto en su orden del día”, admite al tiempo que augura un creciente debate vecinal entre los propietarios que quieren sacar un rendimiento a su inversión y quienes temen que la proliferación de este tipo de viviendas provoque molestias en la comunidad de vecinos.

Con todo, recuerda que a partir de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de 2019, en la que se estableció la potestad de las comunidades de propietarios de limitar esta actividad si así lo decide una mayoría cualificada de tres quintos de la junta, la doctrina se dividió entre quienes entendían que prohibir excede de la acepción de limitar que figura en la LPH, y los que, en cambio, consideraban que una limitación al extremo es una prohibición. “Esta controversia es muy reciente, por lo que aún no ha llegado al Tribunal Supremo, aunque sí a alguna Audiencia Provincial, como es el caso de la de Cantabria, que ha estimado que prohibir sí es una acepción de una limitación al extremo y que, por tanto, se puede prohibir esta actividad con un acuerdo de tres quintos de la junta”, razona sin tomar parte porque, según destaca, no es esta una función que entre dentro de las competencias de los administradores: “Lo somos de todos los propietarios, y solo a ellos corresponde decidir cuáles quieren que sean sus normas de convivencia”.

En cualquier caso, Ruiz-Capillas confirma que las viviendas de uso turístico han alterado la vida en las comunidades de propietarios. “Muchos vecinos no están acostumbrados a ver entrar y salir del portal a ciudadanos a los que no conocen de nada. El paradigma de lo que era tradicionalmente una comunidad ha cambiado y tenemos que acostumbrarnos a estos cambios para, en la medida de lo posible, tratar de regularlos para que no provoquen problemas ni a unos ni a otros. Y aquí, obviamente, el papel de los administradores de fincas colegiados es muy importante, sobre todo para informar y explicar este nuevo fenómeno”, concluye.