La vivienda, un lujo que escasea para el comprador local

En Cantabria faltan viviendas. Lo reconocen los constructores cántabros y lo ratifica la Asociación para el Fomento Inmobiliario de Cantabria (Afican), que alerta del creciente proceso de gentrificación y reclama la construcción de vivienda social para que la población local pueda asentarse en su municipio.

Manuel Casino | @mcasino8 | Octubre 2024

Cantabria presenta un acuciante déficit de viviendas. Así lo estiman diferentes representantes de la Asociación para el Fomento Inmobiliario de Cantabria (Afican), que reclaman la necesidad de adoptar medidas para facilitar el acceso a este bien, que califican de cada vez más escaso y menos accesible, especialmente para las personas jóvenes y la población local.

A juicio de Juan Fernández Quevedo y de Enrique Mier, dos de los miembros de esta asociación que aspira a representar de aquí a dos años al 75% del sector, en Cantabria apenas se ha construido viviendas de protección oficial (VPO) desde hace más de veinte años. “Salvo algunas actuaciones muy concretas y poco significativas, generalmente promovidas por ayuntamientos, el mercado no se ha movido”, subraya Mier y asiente Quevedo, quien incide en que la región lleva varios lustros sin renovar el parque y sin prácticamente edificarse nada.

De este modo, los representantes de este colectivo profesional se alinean con la visión ofrecida por el presidente de los constructores cántabros, Javier Palomera, quien, en una entrevista publicada en ‘El Diario Montañés’, aseguraba que faltan unas 3.000 viviendas nuevas al año desde hace varios ejercicios, y que Cantabria lleva 25 años sin hacer viviendas.

Para Quevedo y Mier, esta situación ha motivado que haya descendido mucho el número de inmuebles en oferta y, en consecuencia, que todo lo que se pone en el mercado de compraventa tenga una rápida salida.

“Si se piden precios de mercado, lo poco que hay se vende”, admite por su parte la también representante de Afican Montse Abascal, quien no duda en destacar a continuación el cambio de rol del agente comercial. “Cada vez tenemos que dar más valor a las ventas. Hacer una buena valoración del inmueble para poder salir con un precio justo exige conocer el mercado y estar muy bien formado”, ahonda.

En esta misma línea, Quevedo comparte el importante dinamismo que presenta el mercado de compraventa –en abril, la compraventa de vivienda en Cantabria experimentó crecimientos que varían desde el 17,4 hasta el 26,2%, según la fuente consultada sea el INE o el Colegio General del Notariado–, si bien precisa que es un mercado muy descompensado. “No es lo mismo la demanda que existe en Santander y en otras poblaciones turísticas y costeras, en las que piso que sale a la venta se vende, que la que se registra en zonas del interior”, puntualiza.

Por su parte, Mier prefiere mostrarse más moderado y no levantar expectativas que puedan fomentar una burbuja inmobiliaria, aunque reconoce que Cantabria está de moda. “Sea por el clima o porque la comunidad se ha dado a conocer en los últimos años, lo cierto es que cada vez vienen más personas de fuera. Estamos a punto de una mini burbuja, no sé si solo inmobiliaria o global”, advierte mostrándose un tanto incómodo con el creciente interés que despierta la región.

En este sentido, Abascal insiste en la importancia de realizar una correcta tasación de los inmuebles para no dar pie a la especulación. “Tenemos que ser muy serios y correctos con el mercado y evitar desatar una espiral de precios”, enfatiza.

Precios elevados

Sobre este asunto –el precio de la vivienda–, los tres representantes de esta asociación coinciden en que comprar un piso resulta un tanto caro para un cántabro medio y alertan del riesgo de que muchos de los inmuebles en venta acaben en mano de personas de fuera de Cantabria.

“Para las personas de Cantabria cada vez resulta más difícil acceder a un piso en propiedad”, admite Mier, quien censura que “el creciente proceso de gentrificación está expulsado a los habitantes locales”.

Un fenómeno, tercia Quevedo, que en su opinión resulta especialmente “dramático” en los municipios costeros. “Se está produciendo una expulsión de las personas jóvenes en edad de comprar que quieren asentarse en su localidad y no pueden. Se está haciendo mucho hincapié en incentivar el retorno a las zonas rurales en riesgo de despoblación, pero en otros municipios no se está haciendo nada para que la gente se quede”, lamenta contrariado antes de reclamar la construcción de VPO para que esta situación no se agudice. “Se necesita mucha vivienda social para evitar la especulación de compradores de fuera de la región”, repite.

En este sentido, Mier conviene con su colega en que las personas de clase trabajadora no pueden acceder a las VPO, una tipología de viviendas que, además, sostiene que los promotores no quieren construir porque apenas deja margen comercial. “Para muchos no resulta un producto atractivo porque les sale más caro el suelo que construir la vivienda”, advierte convencido del papel central que juegan las diferentes administraciones para atajar este problema.

La tutela de la Administración

“No creo en las fronteras, pero estimo que las Administraciones, cada una dentro de sus competencias, tienen que tomar medidas. No sé si tan radicales como las adoptadas en Andorra, donde han limitado la compra de inmuebles a personas extranjeras, pero sí tendentes a evitar que los compradores de fuera de Cantabria acaparen la vivienda provocando el desplazamiento de la población local”, remata.

“La Administración tiene que tutelar el acceso a la vivienda”, coincide Quevedo, quien igualmente reclama medidas para garantizar este derecho y contribuir a estabilizar los precios, al tiempo que critica que la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno de España haya derivado esta responsabilidad sobre los propietarios.

Abascal, por su parte, conviene en la necesidad de tomar medidas, entre las que apunta el impulso de la colaboración publico-privada, la concesión de incentivos fiscales y para la compra de suelo, así como otras que favorezcan al comprador local. “Las administraciones se tienen que poner de acuerdo para que los precios bajen”, reclama al igual que sus colegas.

Al margen de esta reivindicación, los tres miembros de Afican subrayan la sintonía y la buena relación que desde hace años mantienen con el Gobierno de Cantabria, al que agradecen que siempre los haya escuchado. “La cooperación con la administración pública cántabra es vital poder analizar y superar los desafíos en materia de acceso a una casa, sea en propiedad o alquiler, y asegurar que las normativas y políticas de vivienda se ajusten a las realidades y necesidades del mercado”, resaltaban los dirigentes de esta entidad en la presentación oficial de su hoja de ruta celebrada a finales de junio en la sede de la patronal de los empresarios de Cantabria.

A vueltas con los precios de las viviendas sociales, Quevedo comparte con Mier que, a los precios actuales del sector de la construcción, los números no salen. Y ambos lo razonan: el precio medio de venta del metro cuadrado en Cantabria se situó en abril en 1.734 euros –un 32,6% más que en igual periodo de 2023, lo que representa el aumento más elevado de todas las comunidades autónomas–. Del otro lado, construir cuesta entre 1.200 y 1.300 euros el metro cuadrado, a lo que hay que sumar la compra del suelo, el pago de las licencias, los costes de comercialización y el beneficio del promotor.

Destino de la vivienda

En cuanto al uso de la vivienda, los tres representantes de Afican coinciden en que en Cantabria es muy difícil generalizar. “En zonas turísticas y costeras priman más las viviendas de segunda residencia, al igual que lo hacen en algunas zonas rurales, sobre todo tras el covid. Pero en Torrelavega, por ejemplo, predomina la compra de primera vivienda, mientras que en Santander y en otras zonas urbanas los porcentajes están más repartidos”, apuntan, aunque admiten que de un tiempo a esta parte se observa un creciente aumento del pequeño inversor que adquiere la vivienda para alquilar. “Hay un nicho importante”, recalcan.

En su análisis, también destacan que Cantabria se aparta un tanto de la tendencia nacional que apunta a que el 15% de las casas vendidas el pasado año en España acabaron en manos de extranjeros. “Todavía no hemos llegado a ese nivel porque no existen demasiados extranjeros que hayan descubierto Cantabria”, razona Quevedo. Mier, de su lado, aclara que el interés de los compradores británicos se ha enfriado a raíz del Brexit. Lo que sí ha aumentado es el número de personas asentadas que vienen de Ucrania desplazados por la guerra, si bien la mayoría de ellos lo hace en régimen de alquiler. “Mi impresión es que la compra de pisos por parte de extranjeros no debe ser superior al 7%”, calcula.

“Lo que la población de Cantabria busca son viviendas dignas y accesibles acordes a sus ingresos”, resalta Quevedo, quien razona esta afirmación con un ejemplo: “Si una pareja que ingresa 3.000 euros mensuales quiere comprar una vivienda de 200.000 euros, debe de tener ahorrado 60.000, lo que no es nada fácil para la mayoría de las personas”.

“A esta parte de la sociedad hay que ofrecerle una solución. Por eso creo que debería haber viviendas de 120.000 euros”, concluye a modo de resumen Abascal.

Alquilar, más caro que comprar

En relación al mercado de alquiler, tanto Mier como Quevedo y Abascal reconocen que encontrar un piso de alquiler en Santander resulta hoy una misión casi imposible, al menos que se esté dispuesto a pagar una renta muy elevada. “Es que prácticamente no hay oferta”, confirman los tres miembros de Afican, que admiten que el parque de viviendas para alquilar se ha derivado hacia los pisos turísticos, que se escapa de sus manos, y los temporales, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que, según explican, es más laxa con las obligaciones y derechos de los inquilinos que la Ley de Vivienda.

En este sentido, Quevedo razona que el problema de esta última norma, que reconoce “no está mal” en su mayor parte, descansa fundamentalmente en las modificaciones que introduce en la Ley de Enjuiciamiento Civil al alargar los plazos de desahucio e incrementar los costes y, con ello, dejar más desprotegido al propietario frente a los impagos.

«Por un piso de 500 euros en una arteria de la calle Castilla, en Santander, recibí 80 llamadas en unas pocas horas». Juan Fernández Quevedo, de Afican.

La falta de oferta de pisos para alquiler ha llevado a que alguno de estos profesionales se haya planteado incluso dejar de trabajar este segmento. “Por un piso de 500 euros en una arteria de la calle Castilla, en Santander, recibí 80 llamadas en unas pocas horas. Esta demanda te obliga a calificar mucho al potencial arrendatario y a realizar un estudio más preciso sobre sus ingresos y posibles vulnerabilidades. Es un trabajo duro y no remunerado que te desgasta mucho”, conceden los tres.

Además, resaltan que el mercado de alquiler choca con la mentalidad española en la que prevalece la compra. “Somos un país de compradores y la persona que alquila es porque no le queda más remedio”, puntualizan. “El alquiler es un producto caro y un drama. A veces, resulta más caro que comprar”, rematan.